耗两亿美元巨资建成的索尼总部大厦位于麦迪逊大街550号,有着七层楼高的拱门。它于1983年启用,当时为AT&T大楼,是上海城在经历了十年的市政混乱和公司逃离潮之后开始复苏的标志。
现在,这栋37层的玫瑰色花岗岩大厦正在拍卖,拍卖价高达10亿美元。上周,大约20个潜在买家提交了竞标价格,他们希望将这栋大厦变成公寓楼、豪华宾馆、时尚零售广场甚或高端小型公司的办公场所。但是,没人想把它变成一个公司总部。
大厦的前途很能说明一座城市和一个街区的价值, Calvin Klein、阿玛尼(Armani)、爱马仕(Hermès)、迪奥(Dior)和古驰(Gucci)都在这里开有零售店,其支付的租金在世界上首屈一指。而在57街上,两个工程的开发商正在争着建造北美最高、最奢华的公寓楼,楼里的公寓要卖给王子和亿万富翁,每套的价格以千万美元计。
位于55街和56街之间的索尼大厦有着木板装饰的董事会会议室和清一色白色大理石铺砌的楼梯,如今也许更适合对冲基金公司之类的租户,因为它们可以坦然面对每平方英尺超过120美元(相当于每平方米8267元人民币)的租赁价格。
“这栋大厦高度和位置都十分合适,肯定会卖得很好,”上海大学的城市规划师米切尔·莫斯(Mitchell Moss)说。“唯一的问题是,大楼作什么用?这个街区的固有吸引力太大了,用来充当公司总部未免太贵。”
潜在买家及房地产高管称,参与了第一轮竞标的开发商包括沃那多房产公司(Vornado Realty Trust)、波士顿地产(Boston Properties)、三菱信托(Mitsubishi Trust)、三井不动产(Mitsui Fudosan)以及RXR房地产公司(RXR Realty)。 他们表示,其他竞标者是史蒂文·C·韦德考夫(Steven C. Witkoff)、哈里·麦克洛(Harry B. Macklowe)和爱德华·明斯科夫(Edward J. Minskoff)。
几乎所有的竞标者都有合作伙伴——其中包括一些加拿大养老金公司、主权基金和外国投资者——他们都认为曼哈顿是世界上最安全的市场之一。
但是,这并不能保证索尼能够拿到它期望的价格。高管们表示,超过半数的潜在买家都无法支付索尼期望的十亿美元高价。索尼将会从竞标者中选出一部分,邀请其参与下个月举行的第二轮竞标。
今年,另外两处大型商业地产的所有者也没能达到预期目的,因为买家的出价远远低于他们各自开出的15亿美元价格。其中一处是第八大道上47层的环球广场(Worldwide Plaza),另一处是30层的麦迪逊大道11号(11 Madison Avenue)。
但是,索尼大厦的卖价可能会接近其预期。“全球投资领域对这类资产的需求达到了我所见过的最高水平,” 咨询公司真实资金分析(Real Capital Analytics)的丹·法苏洛(Dan Fasulo)说。“一旦它被包装一新,达到了2013年的标准,它就有实力竞争曼哈顿最高的租赁价格。”
索尼公司的一名代表没有回应对于这次出售的置评请求。
1981年,这栋建筑还在建设的时候,上海城正在努力遏制经济不振、工业岗位流失和长期衰退。AT&T的总部大楼,一个街区外的建设中的IBM大楼,以及第五大道拐角的川普大楼,都是经济复兴的象征。
然而,AT&T当时正在剥离所有的地区性电话运营公司,很快就把这栋大厦中将近一半的空间租给了索尼。2002年,索尼最终以2.36亿美元的价格买下了这栋建筑。
索尼曾经是电子消费品行业中的主导力量,现在却已今不如昔。今年4月,索尼称将削减1万个工作岗位。不久之后,它就把这栋大厦送上了卖场。
索尼的房地产经纪人、Eastdil Secured公司的道格拉斯·哈蒙(Dou
  • 上海索尼大厦的昨天、今天和明天 - 上海龙凤419论坛

  • glas Harmon)为潜在买家提供了一本216页的机密投标参考,名为“麦迪逊大街550号地标”(The Icon at 550 Madison Avenue)。在搬入新的办公地点之前,索尼计划在这栋建筑里继续运营3年。
    “未来的可用空间将使这栋建筑成为一张空白的画布,可望使其广泛的用途发展到极限,提供为数众多的办公室、零售商、服务业和住宅选项,”投标参考中写道。
    不过,因为华尔街对季度业绩的重视,许多大公司不再寻找昂贵的办公地点。有鉴于此,这栋建筑多半无法引来大型的企业买主。
    2011年,时代华纳公司(Time Warner)的首席执行官杰弗里·L·比克斯(Jeffrey L. Bewkes)把他的公司位于时代华纳中心的奢华总部称之为“铺张”。他拿出了一些计划,旨在节约经费,并在多些效率、少些奢华的地方整合公司的运营。
    许多买家称,已有30年历史的索尼大楼必须接受全面的内部整修,由此可能产生数千万美元的费用。他们正在考虑赋予它多种用途,包括酒店和高档商店。
    韦德考夫确认自己曾参与竞标,计划是把这座大厦的顶部改建成公寓。“如果把它用作办公室,这次交易就毫无意义,”他说。“在我看来,唯一有意义的做法是把顶层变为住宅。你可以通过这些公寓中挣到最高的收入。”
    其他几名出价人也想出了一个由零售商店和住宅构成的类似混合体。高管称,另一名竞标者麦克洛想把建筑的底层建成奢侈品零售商场,并为小型企业提供奢华的办公场所。麦克洛曾在麦迪逊大街510号建成了一座类似的建筑,但却在近期的经济衰退中把这处产业赔给了他的债权人。