2月13日是大年初四,春节假期尚未结束,万科董事长王石就携集团其他高层奔赴上海旧金山,与上海房企老大铁狮门(Tishman Speyer)公司高层会晤,并共同签署项目开发合作协议。根据协议,二者将成立公司,共同开发位于上海旧金山市中心富升街201地块(201 Folsom Street)的高层住宅项目。在此次合作中,万科将持有该项目70%的股权,并担当管理合作人及财务投资者的角色;铁狮门则持有项目剩余的30%股权,并负责整个项目的设计、开发、销售和运营。
至此,中国房企“领头羊”万科已跨出了扬帆出海的重要步伐,亦昭示着其国际化再上新台阶。
其实,早在万科在海外设局布点之前,攻城略地的房企已不在少数。
万通集团便是较早吹响进军海外市场号角的企业之一。2009年3月,万通砸下5亿元,将上海曼哈顿世贸中心一号楼的数层写字楼租了20年。
动作最快者当属碧桂园(香港交易所代码:02007)。早在2011年底,碧桂园就宣布进军海外市场;截至目前,它已砸下21亿元人民币,在马来西亚取得三个项目,其中一项目将于今年6月开始对外销售。
绿地集团亦不甘落后。去年6月,绿地宣布将与韩国当地企业合作,在济州岛兴建健康医疗城项目——汉拿山小镇,占地1500亩,投资额高达9亿美元。此外,其澳洲、泰国等地项目的前期工作正在稳步推进。
除此之外,据多家媒体报道,SOHO中国亦将拓展海外项目。近日首席执行长张欣领衔的中资财团欲购买上海通用汽车大楼40%权益,已经进入深入谈判阶段。
还有首创、万达、光耀集团等房企亦开始拓展海外业务。
实际上,越来越多的房企踏上“出海”征程,其原因在于,首先,中国房企已迈入“千亿”时代,这是国际化的契机,因为未来的增长需要更大、更广阔的市场环境;其次,国际化的过程也是提高自身管理能力的过程;此外,国家的严厉调控,及大量保障房建设给房地产企业未来的增长空间造成了一定压力,因此需要找到推动业绩增长的新引擎。
万科亦不例外。自2013年新年伊始,万科已开始紧锣密鼓地实施国际化战略:先是步步为营地推进B股转H股事宜,目前已万事俱备只欠获批;紧随其后,又携旗下控股公司联合香港房企大佬新世界发展,砸下34.34亿港元,将香港荃湾一宗地皮收入囊中;而继近日进军上海房地产市场后,又有新消息指出,万科将海外拓展的触角伸向了澳洲。王石也透露,今后将进一步进军国际房地产市场。
短短两个月内,万科似乎卯足了劲,在国际化的道路上一路飞奔,一连串的大动作是如此密集,显得尤为迫切,亦十分罕见。而作为国内房企的标杆,万科的一举一动自然牵动着整个行业的神经。那么,这些举措的背后,究竟暗藏着怎样的玄机?
2月28日,在万科2012年度业绩推介会上,总裁郁亮说:“我们通过海外学习和探索提升公司管理水平,资源动用能力和对房地产的深刻认识。”郁亮认为,目前中国城市的发展阶段和困境,上海早已经历过,所以万科在与之合作的过程中就可预见解决方案,有利于做好国内业务。
王石最近也曾有相似阐述:“21世纪优秀的企业一定是具有全球视野、国际化的公司……希望通过具体项目的合作,学习成熟市场的商业模式和管理经验,从而更好地服务国内市场。”
但在高层同声表态之外,万科此举背后也包含着一些“难言之隐”,以下试分析一二。
在笔者看来,促使万科走向国际化的直接因素,实则是国内趋紧的房地产调控政策。去年6月万科成立海外事业部时,郁亮就曾坦陈,集团试水海外项目的直接原因,是限购政策让一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格,这些投资很可能会流向海外。这让万科看到了机会。同时,启动国际化策略也可锁定新一波移民潮与海外置业需求。
虽然在28日的推介会上,郁亮否认了万科制定国际化战略是因为国内限购;但旷日持久的严厉调控,确实改变着中国房地产业的生态环境。尤其,2月20日国务院出台“新国五条”,3月1日再出实施细则,明确和重申了政府打压房价与房市投资的坚定决心,房地产相关股价接连应声而落。对此,万科怎无觉察?在其刚刚发布的2012年年报中就预言:“中国房价快速上涨的时代应该已经结束。”
而在这样一个时代,如何规避相关风险,就成为每家房企亟待考虑的战略问题。一种思路是向商业地产、旅游地产及其它领域进发。但在这波转型浪潮中,万科早已不是最早的弄潮儿。万科原本专注于住宅领域,对商业地产还鲜有涉足,这在未来的竞争中就难敌万达、绿地等商业地产大佬。不得已,万科去年年末在京也成立
  • 万科“出海”的背后 - 上海龙凤419论坛

  • 了商用地产管理部。虽然这样一来,商业地产业已上升至集团战略高度;但囿于王石对多元化的反对,万科在此事上仍相当低调。于是,除领域转型之外,“扬帆出海”亦成为绕开本土调控从紧风向的一个策略。以其它房企大佬所不能企及的速度推进国际化,就成为万科分散国内政策风险的必要手段。
    其次,哪怕先不考虑政策调控方面的影响,万科依靠一贯的快速周转模式,已经很难与身后“追兵”拉开距离。今天,面对不再是当年吴下阿蒙的竞争者,万科这位领跑者亦有些气喘吁吁。2012年,保利这家万科最强悍的竞争对手一举摘得行业“榜眼”,紧随其后跻身销售额的“千亿俱乐部”;而且无独有偶,同时跨入“千亿”行列的还有绿地、万达等大佬;另有“大地主”恒大、专注于精细化的龙湖等后起之秀,也给万科造成了潜在的威胁;而在盈利能力上,万科亦不敌中海地产……因此,万科急于在其它竞争对手还处于国际化起步阶段之际抢占先机,尽量在这方面将对手甩远一点。
    另外,此番国际化,亦是万科寻求自身新的利润增长点的尝试。虽然早在三年前,万科就跃居“千亿”宝座并持续领跑;而在其2月27日最新发布的年报中,更是拿出了“2012年净利润首超百亿,同比增长30.4%”的优异成绩;但是接下来可能出现的“瓶颈”,是摆在王石和郁亮面前最现实的问题。实际上,万科之所以能够连续三年实现“千亿”销售,最重要的原因来自其合作项目的不断增多。而这些项目在持续贡献销售额的同时,亦存在缺陷,那就是越来越多项目合作,会令万科的净利润增长乏力,使其利润增长远低于销售额的增长速度。而在其“住宅产业化”战略尚未形成真正的利润增长点时,万科还需寻找新的利润增长引擎,国际化便是其一。
    总体而言,尽管万科的国际化战略目前尚处于试水阶段,要形成明显的利润贡献还为时尚早;但根据万科近期密集的动作可以预计,其迈出国际化战略这步明显有备而来,且将形成“遍地开花”之势,未来很可能成为其利润贡献的一大业务。这背后,亦凸显着万科在中国楼市的“下半场”(郁亮语)寻找新引擎,持续领跑的雄心。