时值周五下午,马上就要到劳动节的长周末了,费尔南多·帕拉苏埃洛(Fernando Palazuelo)在密歇根州韦恩县(Wayne County)财政办公室的收税窗口前,排到了队伍的最前端。
他从3700英里(约合5955公里)以外的秘鲁利马(Lima)远道而来,只为提出一个简单的要求。“我有兴趣买下帕卡德工厂(Packard Plant),”他说,“我想见管事的人。”
几分钟后,他在工作人员的引导下,见到了84岁的县财长雷蒙德·武伊托维奇(Raymond Wojtowicz)。后者掌管着底特律这座破产城市中数以万计的止赎物业。
由此一来,作为专门开发破损建筑、业务范围从欧洲延伸到南美洲的商人,帕拉苏埃洛正在酝酿一笔新的交易:将底特律人心目中最大、也是最具象征意义的“眼中钉”——废弃的帕卡德汽车工厂收入囊中。
商业地产市场中存在高风险的赌博,而帕卡德工厂几十年来一直空置在那,遭到肆意破坏,变得日益破败。
不过,帕拉苏埃洛仍在12月31日(2013年——译注)达成了收购交易,买下了帕卡德工厂这个占地40英亩(约合16.1872万平方米)的烂摊子。这笔交易,是底特律正在上演的一场匪夷所思的“土地热”的一个缩影,全世界的投资者都涌向了这个空前窘迫的市场,抢购空置的物业。
底特律的空楼吸引了世界各地的买家。比如,去年就有个中国公司从一家佛罗里达公司处购买了两栋办公大楼
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  • ;欧洲和亚洲的个人投资者也来成批收购无主住宅,每套的“批发价”不足1000美元(约合人民币6067元)。
    不过它们都不能同帕拉苏埃洛收购帕卡德工厂的交易相比,后者在底特律引起了前所未有的关注。
    他在县政府举办的拍卖会竞拍成功,以40.5万美元(约合人民币25万元)——也即每平方英尺不足15美分(约合每平方米人民币10元)的价格,在一个严重荒废的社区中心,买下了这座遍地垃圾、满墙涂鸦的废弃工厂。
    他不是第一个试图买下帕卡德工厂的人。还有两个潜在买家的出价更高,一个是伊利诺伊州的开发商,另一个在德克萨斯州行医,但他们都没有拿出钱来。
    不过,帕拉苏埃洛的40.5万美元现在已经归了县财政部,而且不能退还。它相当于一笔小额首付,帕拉苏埃洛说,接下来的十年里,他将投入3.5亿美元(约合人民币21亿元),将帕卡德工厂改造成一个成功的多用途开发项目。
    帕拉苏埃洛并没有被风险所困,他正着力于从上海、欧洲和南美洲的业务伙伴那里筹资。
    “我是个房地产开发商,但我这个人比较特殊,”他说,“我喜欢进驻历史上有问题的城市。”
    就连当了37年县财长的武伊托维奇,也为他收购帕卡德工厂的雄心感到吃惊。帕拉苏埃洛曾在他面前就底特律废楼的再开发问题,谈过自己的大胆想法。
    “他主动提出了那些想法,让我始料不及,”武伊托维奇说,“不过,他的诚恳也为他后来的成名打下了基础。”
    帕拉苏埃洛打算循序渐进、有条不紊地重建帕卡德工厂,这一战略吸引了底特律的地产开发界人士。
    “这不是一笔小数目,但是那种规模的建筑耗资都是很大的,”底特律大学(University of Detroit-Mercy)的建筑学教授丹·皮特拉(Dan Pitera)说,“不过,如果一次推进一小部分,就会有成功的希望。”
    长期漂泊的经历,也使帕拉苏埃洛成为了如此放手一搏的合适人选。
    他曾经靠将废弃建筑改建成艺术画廊和公寓,在自己的国家西班牙发家;到头来,却在2008年的经济衰退中失去了一切。他申请了破产,经历了痛苦的离婚。紧接着,他被秘鲁首都充足的廉价房源吸引,搬到了利马,以图东山再起。
    后来,在7月里,帕拉苏埃洛从当地报纸上看到底特律提交破产申请,成为上海历史上最大的破产城市。得知这条消息后,他立马感觉到这是一个千载难逢的机会。
    已经挑不到比底特律问题更严重的地方了。据估计,底特律共有7.8万座废弃建筑,其中包括破败的帕卡德工厂。
    帕拉苏埃洛在58岁那年变得头发花白。最近,他在底特律逗留了一周时间,见了市政府官员,还有一些对他的长期计划感兴趣的潜在投资者。在此期间,他还到帕卡德工厂转了转。
    “很多人跟我说,这里绝对不是我想投资的地方,”他说,“但对我来说,底特律就是我的新家。”
    在秘鲁,帕拉苏埃洛的公司Arte Express曾为银行、保险公司等企业修缮了十几处老房产,其中好几栋楼本已空置了几十年,但还具有重要的历史价值。
    “这是对当地市容的积极贡献,”利马市政府的房地产律师朱利安·科尔瓦绍(Julian Corvacho)说,“经过修缮的房产还吸引了一些企业回到市中心经营业务。”

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    帕卡德工厂是吸引盗贼前来偷窃废金属的温床。虽成功以40.5万美元的价格售出,但是再开发的耗资是这一价格的数倍。 Andrew Burton/Getty Images
    然而,帕卡德工厂距底特律的市中心还有数英里之遥,而且周围都是废弃的街道和垃圾成山的空地。工厂本身也吸引着盗贼前来偷窃废金属,或开展其它犯罪活动。帕卡德工厂内有许多彼此相通的建筑。就在圣诞节后第二天,警方在其中一座建筑中发现了一具尸体。
    但是,这些不利因素都没有让帕拉苏埃洛动摇。在帕拉苏埃洛的眼里,帕卡德工厂是一个国际化的标志,象征着底特律的往昔光辉岁月;它也是一个几乎空白的画布,可以让他大展宏图,打造一个面向轻工业、仓库、办公室和娱乐活动的建筑群。
    “帕卡德这个名称就颇有深意,因为它充满魅力、历史悠久,”他说,“而且帕卡德工厂的规模庞大,靠近高速公路和主干道。”
    然而,他想吸引的轻工企业近年来已经逃离了底特律,迁到了更富裕也更安全的市郊地区。而帕卡德工厂所在的东部社区,则深陷于困难和衰退的泥沼当中,就连帕拉苏埃洛的合伙人也不确定,那些企业究竟有没有做好排除万难的准备。
    “帕卡德工厂有很多地方的建筑结构非常出色,”目前正与帕拉苏埃洛合作的加州开发商詹姆斯·麦考米克(James McCormick)说,“但是在这里落户是一个挑战,因为它太与世隔绝,公共安全没有保证。”
    帕拉苏埃洛面临着一个漫长的过程,他需要判断工厂有多少地方的建筑结构达到了可使用的标准。皮特拉参与了名为“底特律未来城”(Detroit Future City)的市政规划项目,他建议,可以在帕卡德工厂的老墙范围内建造新的建筑。德国等地在修缮废弃工厂时,就采用了类似的做法。
    另一名城市专家托马斯·萨格鲁(Thomas Sugrue)认为,帕卡德工厂就好比伯利恒钢铁公司(Bethlehem Steel)在宾夕法尼亚州的废弃建筑群,后者被部分改造成了赌场。
    可是,就连这个具有可比性的项目也陨落了。“我还从没见过有人能对如帕卡德工厂这么破败的设施,成功加以改造和再利用的,”萨格鲁说。萨格鲁出生于底特律,是位历史学者,曾著书《城市危机的起源》(The Origins of the Urban Crisis)。“就算只是进行部分改造,也需要惊人的投资,”他说。
    帕拉苏埃洛目前正在为眼前的任务审时度势。他已和县政府及市政府的官员展开商谈,商谈内容涉及改善附近的街道和照明,以及在可能的情况下采取鼓励投资的政策。此外,他正想方设法避免工厂遭到入侵,并已雇佣私人保安在厂区巡视。
    帕拉苏埃洛在一座工厂建筑的二楼巡视时说,他最初的目标是对工厂分区清理,给自己建一个厂区办公室和公寓。
    接下来,他会看看哪些潜在租户真的有兴趣搬进来。他说,目前为止,一家大型汽车供应商和一家当地酿酒厂已经来出租场地看过。他还有其它计划,可能会建造一条室内卡丁车跑道。
    “我们会先开展项目,”他说,“然后看谁愿意来响应我们。”