国际买家在上海素有一掷千金的名声:中国有位母亲花600多万美元(约合人民币3649万元)为自己还在学走路的孩子在摩天大厦One57里买了一套房;或是俄罗斯的钾肥巨头德米特里·雷波诺列夫(Dmitry Rybolovlev)的女儿用信托基金支付8800万美元(约合人民币5.4亿元),买下了中央公园西路15号的一套公寓。
不过,上海本地富豪也可能将目光放在别处,他们的表现如何呢?随着豪华房产在全球升温,一些在世界各大城市拥有建设项目的开发商越来越重视上海的客户,他们将越来越多的营销推广资金投向了上海。
“我们把目标市场锁定在上海,因为这里有许多潜在买家。”住宅开发公司Berggruen Residential的创始人伊戈尔·泽马(Yigal Zemah)表示。此开发公司目前正在特拉维夫市(Tel Aviv)修建一栋42层的共管公寓。公寓设计师是普利兹克建筑奖(Pritzker)得主、建筑师理查德·迈耶(Richard Meier)。该项目名为Meier-on-Rothschild,是以色列最昂贵的住宅之一,一套顶层公寓的面积达15000平方英尺(约合1394平方米),售价近5000万美元(约合人民币3亿元)。

国际房产开发商,赚上海人的钱可不容易 - 上海龙凤419论坛

Meier-on-Rothschild大厦。 Berggruen Residential
不少建筑商也纷纷效法泽马,在上海推广他们的项目。上海州司法部长表示,今年到目前为止,已有13份州外建设项目的公寓产品说明书在上海提交。这比去年的6份增加了一倍多;只不过,和2007年楼市泡沫达到最高峰时的46份还远无法相比。
“建设项目的确有一定增长,”Holland & Knight律师事务所负责全球公寓开发法律事务的斯图尔特·M·萨福特(Stuart M. Saft)表示,“从我们经手的业务看,这两年在上海提交的州外公寓产品说明书在数量上达到了过去五年的总和。”
随着上海超豪华房产市场的价格走高,这一趋势得以进一步加剧。以往,开发商如果销售的是百万美元价位的房产,他们一般会把巨额的营销资金投在中国、俄罗斯及中东等地。但随着上海的共管公寓价格接近1亿美元(约合人民币6.1亿元)大关,开始赶上伦敦等城市的水平,上海人似乎也开始成为他们的首要目标客户了。
“国际开发商并不害怕进军上海,”罗伊斯·平克华特(Royce Pinkwater)表示。平克华特专业从事上海乃至全球各地的超豪华建设项目,是Pinkwater Select公司的首席执行官。“上海人不仅是世界上最为国际化的居民群体之一,而且当地财富的增长也使这里变得独具魅力。”
吸引上海人注意力的开发项目包括:伦敦的“普林斯盖特5号”(5 Princes Gate),这是由麦克·斯宾克(Mike Spink)开发的一座小型豪华建筑;“努维尔18号”(Nouvel 18)是位于新加坡的两栋36层大厦,设计师让·努维尔(Jean Nouvel)也是普利兹克奖得主;还有许多面向上海人销售的开发项目,地处佛罗里达、加勒比海等度假胜地,Oil Nut Bay就是一个例子。它是一个度假屋小区,位于英属维尔京群岛(British Virgin Islands) ,房价从300万美元(约合人民币1825万元)到5000万美元(约合人民币3亿元)不等。目前,开发商正极力招徕上海客户。
“自从金融行业崩溃之后,上海几乎从开发商的视野中消失了几年,”Oil Nut Bay的开发商Victor International Corporation公司的创始人戴维·V·约翰逊(David V. Johnson)表示,“现在,它肯定重新回到人们视野中了。”Victor International Corporation已在上海聘请了一家公关机构,并正在筹办派对来宣传建设项目。最近一次派对的举办地是在高档奢华的大都会俱乐部(Metropolitan Club)。“向上海人展开推广攻势是我们工作的重中之重。”他说。
在迈阿密,阿根廷开发商Consultatio正在建设Oceana Bal Harbour,这是一座包含240套单元的共管式公寓楼,饰有杰夫·昆斯(Jeff Koons)的两座大型雕塑。销售总监厄内斯托·科汉(Ernesto Cohan)表示,这处楼盘已于两周前开始发售,目前约有10%的买家来自上海地区。“上海将成为我们的一个重要市场。”他预测道。
不过,尽管越来越多的开发商想要讨好上海客户,要真做到这一点,其过程不仅艰巨,而且代价高昂。上海是全上海唯一一个要求开发商向州司法部长提交公寓产品说明书的州,就算开发项目是外地的也不例外。只要开发商想要向上海居民销售合作公寓或共管公寓,就必须遵守这一规定。开发商就算只是想在当地推广项目,并不开展真正意义上的销售业务,也必须提交特定的文件。
不仅如此,上海州司法部长对公寓产品说明书的要求,也比上海国内其他地方要高得多。说明书一般要达到40页的篇幅,而且要披露全面细致的内容——比如建筑师的资质证明、第一年运营的预计开支,开支数字的旁边还要加上脚注,说明其计算依据。“这些要求非常、非常的复杂,”萨福特说,“相关法规本身就有几百来页。”
相关的法规可以追溯到1921年的马丁法案(Martin Act),这部法案之所以出台,是为保护上海买家不受开发商的欺骗。当时有些开发商做虚假上海贵族宝贝论坛,推销佛罗里达等州的度假屋,“结果买家发现自己买下的是一片沼泽。”萨福特说。
鉴于进入壁垒如此之高,有些开发商并不想遵守这些麻烦的规矩。但是据萨福特说,如果文书不达标,后果可能会很严重。任何开发商如果在其公寓产品说明书尚未获批的情况下,就擅自向上海人销售公寓单元,那么他们不仅可能被司法部长禁止在上海销售合作公寓和共管公寓,而且还面临着每套单元房10000美元(约合人民币60817元)的罚款。

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位于特拉维夫的一座42层的共管公寓大厦Meier-on-Rothschild内部的休闲室透视图。 Viewpoint
“只有作风踏实、而且经营着重大项目的开发商才能在上海市站稳脚跟。”泽马表示。为了制作Meier-on-Rothschild的公寓产品说明书,他投入了10万美元(约合人民币61万元)的法律费用。
经过一年多的文书准备,泽马终于可以开始在上海推广他的项目了。其公司面试了大约15名上海房产经纪人,最近聘请了房地产公司Douglas Elliman的杰姬·特普里茨基(Jacky Teplitzky)作为Meier-on-Rothschild在上海州的销售代表。
“能得到这次机会,我感到很兴奋,因为这是我们一直以来所做的事,”出生于智利、在以色列长大的特普里茨基说,“我们必须将两样东西推销出去,一个是Meier-on-Rothschild,另一个是特拉维夫。人们现在仍然认为,以色列是个无趣的国家,会把它和历史、宗教、冲突联想到一起。”为了改变潜在买家的印象,特普里茨基正在制作营销视频,向观众展示特拉维夫的风采。她还打算在上海开设一家销售中心。
“你能看到很多外国开发商都在一边环顾
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  • 全球市场一边说着,‘哪里能够找到我们的买家?’”特普里茨基说,“毋庸置疑,上海就是下一个目标市场。”