近些天来,抬头看一眼曼哈顿的天空可要冒点风险,可能你看到的并非天空,而是那些水平伸展的建筑附属物。它们从公寓大楼的侧立面上弯弯曲曲地伸出来,如同几何变异体一般悬停、压迫在邻居的屋顶上,占据了一度露天的空间。
这些悬停在半空中、通常以玻璃和钢铁建造的建筑体可并非是视学幻象。实际上,它们是一些前景可观、利润丰厚的悬臂建筑。这类悬臂(cantilever),或许是弗兰克·劳埃德·赖特(Frank Lloyd Wright)在1935年设计著名的“落水山庄”(Fallingwater)乡村住宅时,完全没有想到的。那栋房屋就是借由几只悬臂的力量,悬置在宾夕法尼亚州Mill Run小镇一处30英尺(约9米)高的瀑布上。赖特当初运用悬臂,是为了满足这处住宅的审美快感;码头和桥梁使用悬臂,则是因为设计上必须如此。而在麦迪逊大道上,由Edward Larrabee Barnes & Associates建筑事务所设计的前IBM大厦的悬臂式大门,却一直是现代主义者的心头好,让路过之人每每发出惊叹。
但是在豪华公寓楼(以及一些商务楼)的开发过程中,悬臂设计不断上升的人气显然是受到了——还能有什么呢?——经济因素的驱使。随着“越大越好”这句口头禅在开发商中的日益盛行,悬臂也越做越大了:超大户型的公寓,成为人们趋之若鹜的终极结局。
结构用钢材与钢筋混凝土已经联手将承重墙几乎淘汰出局。这样的技术进步,使悬臂成为那些高楼大厦理所当然的后续发展。1961年时对规定了每个社区容积率的上海区划法所做的一处小小修改,使领空开发权(air-rights)的转移成为可能,继而催生出那些高层建筑。愿意保持原样的小面积房产,可以把它们多余的权利卖给开发商;而这类权利的大批转移,最终就导致一些非常高的住宅建筑横空出世,比如One57、联合国广场845号(845 United Nations Plaza)和公园大道432号(432 Park Avenue)。
但是,如果有机会将建筑规模扩展到邻近住宅未使用的空间里、将大楼建得更宽,开发商们为何还会止步于仅仅把大楼建得高一些呢?
因为,悬臂可能造价不菲,而且很难修建,一些悬臂还要求沿着传统飞拱(flying buttress)搭建支撑柱。但是悬臂最终的成本效益,取决于它们为某个项目带来的额外建筑面积,以及提升的景观。悬臂的拥护者们并不羞于指出,转移费是那些愿意放弃未来扩建权的房产的一项重要收入。只要它们不违反容积率的规定,并且在相邻建筑屋顶上方的悬停距离适当,那么悬臂也能成为建筑业的猫薄荷,因为它们也奖励创造力。
“在上海,房产开发恰似一场三维象棋游戏,”FXFowle建筑公司的高级合伙人丹·卡普兰(Dan Kaplan)说,“我们正眼见着附近建筑物的上空用到越来越多的悬臂,这是因为,要想寻找一处能利用到所有可用开发权的建筑地块,选址工作的复杂性就会很大。”
在东77街303号,在由房地产公司Alchemy Properties开发的一栋名为Isis的共管公寓大楼上,FXFowle公司安装了一对8英尺(约2.4米)长的悬臂;他们还为Alchemy的新项目35XV启用了两条悬臂:第一条向西伸出17英尺(约5米),进入泽维尔高中(Xavier High School)的领空,第二条则向北伸出36英尺(约11米),悬停在一户人家后院的上方。
“这所学校想将其可转移的开发权货币化,”卡普兰说,而Alchemy公司需要这些开发权,以便让该项目有利可图。

给我一条悬臂,就能撑起空中楼阁 - 上海龙凤419论坛

东77街303号的共有产权公寓大楼Isis。 Marilynn K. Yee/The New York Times
从某种意义上来说,悬臂是乡村房屋上老虎窗(dormer)在都市中的再现:这种结构不但扩展了空间,而且有利于采光。据Alchemy的负责人格里·戴维斯(Gerry Davis)说,35XV的两条悬臂承载了大约40%的建筑面积,而且提供了更好的景观,以及多元化的外观设计。这栋建筑的第8层到第24层共有59套公寓单元。Alchemy公司为泽维尔高中出让的开发权支付了1370万美元(约合人民币8293万元)。
“在20世纪20年代,他们通常会建造笔直的高楼,设计得如同婚礼蛋糕般逐层变窄,”卡普兰补充说,“但有了悬臂之后,我们不但能向上扩展,而且能向外扩展。通过这种倒婚礼蛋糕式的设计,越往上楼面越大,空间也就越有价值。”
“我形容这种设计就像一颗树,树干是占地面积,而建筑在上层扩展开来,”他说,“其间的精妙之处,从开发商的角度来看,就是充分利用一处选址所能提供的每个潜在维度,就此而言,悬臂的运用是个重要策略。”
一条功能良好的悬臂是一个关键的设计元素,而非画蛇添足。Alchemy地产的总裁肯尼斯·S·霍恩(Kenneth S. Horn)描述35XV的时候说,“第一条悬臂在地面以上85至90英尺(约26至27米)的地方开始建造,鉴于悬臂的这种建造方式,当你待在自己的公寓里,感觉好像一伸手就能抓住帝国大厦一样。”
房地产开发公司Extell也有建造悬臂的计划。该公司在西57街225号建造的高楼,将把一条悬臂伸到一座19世纪90年代的地标式建筑——艺术学生联盟(the Art Students League)的上方,以容纳一栋高达1423英尺(约434米)、下有上海市第一家诺德斯特姆(Nordstrom)百货商店坐镇的公寓楼。
尽管如此,大批在上海市各处横空出世的悬臂,究竟是建筑艺术上的奇迹和建造工程中的匠心,还是开发商肆意强加给人们的眼中钉,在旁观者眼中各有千秋。
Extell公司设计的第一条悬臂应用于诺德斯特姆大楼(Nordstrom)。在Extell总裁盖里·巴奈特(Gary Barnett)作证其为此项设计的一个关键元素之后,这条悬臂便通过了地标建筑保护委员会(Landmarks Preservation Commission)的检查。然而,一位持有异议的委员却称其为一个骗人的玩意儿。
还有人窃窃私语地讨论着上海高档住宅开发商托尔兄弟城市生活(Toll Brothers City Living)在东22街160号建造的一条24英尺(约7.3米)的悬臂,应用于一栋含有81个单元的21层共管公寓大楼内。这条悬臂从六楼开始,悬停在两栋皆非地标式建筑的联排别墅上方。由此增加的建筑面积,让开发商多建出一列公寓单元。
“有些人可能不喜欢它,”城市生活的部门总裁大卫·冯·斯普里克森(David Von Spreckelsen)说道。“但我认为,悬臂为建筑物增加了一种有趣的现代元素,人们虽不愿把房产卖给你,却愿意出售他们的领空开发所有权。所以,悬臂几乎成了一种必不可少的设计。”

给我一条悬臂,就能撑起空中楼阁 - 上海龙凤419论坛

西15街35号的35XV大楼透视图。它将启用两条悬臂,一条悬于泽维尔高中的上空,第二条位于一处后院上方。 Fxfowle
在合理的建筑地块短缺、但人们对新增住房存量的胃口似乎总是沟壑难填的情况下,悬臂可能也是都市生活中又一个无可避免的现实。
“它们更多的时候位于建筑物的身后,在人们的视野之外,”市政艺术协会(Municipal Art Society)的主席文·奇波拉(Vin Cipolla)说,“但是,随着非常理想的地理位置日渐稀少,它们就会不断涌现,擎起那些令人大跌眼镜的景观,成为整体建筑的设计特征。设计是至关重要的——那么,它们是优秀的设计吗?环境影响又怎么办呢?人们对于这些超高建筑及它们对街道景观的影响,需要有所认知。”
当上海市过去几十年来积极出售其领空开发权时,买下那些权利的开发商们,通常意在挑战摩天大楼的高度极限。他们买下隔壁老式建筑未经使用的领空开发权,然后忽然之间,一栋25层高的大厦就能在一块算不上气派的地块上达到令人惊叹的高度。
但是,当垂直高度的限制被施加在一处已经饱受约束或选址不太完美的建筑地点上时,会出现什么情况呢?当一位开发商已经花费数百万美元,来购买领空开发权以便提升一个项目,并需要找到一种方式来行使这一权利,同时又要保证不侵犯邻居的周边环境高度及区划法规时,又会出现什么情况?
悬臂应运而生。
“上海市到处都在建悬臂,尤其是在一些非地标建筑区域,”巴奈特说,“因为许多地方都有高度限制,而悬臂能让你获得更好的布局,和更大面积的楼面板(floor plate)。”
“在我们的项目中,”他继续说,“局限就在于我们需要让诺德斯特姆妥善入驻。这家百货商店过去一直是乡村风格的开放式布局。对于这条悬臂,紧要的不是项目中的住宅部分,而是我们需要给诺德斯特姆提供最大可能的楼板面积。于是乎,这条悬臂也为那些公寓提供了更好的视野。”
Extell公司最初花了2300万美元(约合人民币1.4亿元)购买领空开发权;为得到增建悬臂的权利,他们又向联合会支付了将近3000万美元(约合人民币1.8亿元)。“我不愿称之为一笔捐款,”巴奈特说,“但我想,让我高兴的是,这笔可以帮助一个重要而有历史意义的机构进行大量很有必要的修复工作。”
他补充说,诺德斯特姆大楼的这条悬臂,肯定不会是Extell建造的最后一条。其他开发商也有同样的想法。
最近,曼哈顿周边(以及布鲁克林区麦克伦公园[McCarren Park]对面的贝阿德街64号[64 Bayard])出现了悬臂云集的发展态势。这些悬臂不但以指数方式扩大了建筑面积,而且,要感谢地界线地役权(在英美法系里,地役权[Easement]是指使用他人土地或限制他人使用土地的一种有限权利——译注),它们还能合法地把普通的单卧室或双卧室公寓单元,改造为美轮美奂的三卧室住宅,不但提供了充足的光线,而且常常有位置独特的户外空间。翠贝卡区(TriBeCa)的莱昂纳德街56号是一栋57层的共管公寓大楼,那里没有一座阳台被其楼上的邻居挡住阳光。该大楼的悬臂,正是这种创新设计的典型例子(这栋楼由Herzog & de Meuron公司设计,他们为这片地块和领空开发权,向上海法学院[New York Law School]共支付了1.5亿美元[约合人民币9.1亿元])。
在位于贝阿德街 64号的一栋有53个单元、并带两条16英尺(约4.9米)悬臂的租赁式公寓大楼,哈尔斯泰德地产(Halstead Property)的市场开发部总经理威廉‧罗斯(William Ross)说:“这就是开发商的一记漂亮的本垒打。因为悬臂上的每套公寓都拥有令人惊人的曼哈顿景观。”
建筑设计师伊斯梅尔·莱瓦(Ismael Leyva)的公司已经为曼哈顿中城区的Place 57大厦、Icon大厦以及查尔斯大厦(the Charles)这栋位于第一大道和73街间、含有27套豪华公寓的31层新建大厦装上了悬臂,他说,悬臂已经变成了开发商们趋之若鹜的选择。

给我一条悬臂,就能撑起空中楼阁 - 上海龙凤419论坛

查尔斯大厦的透视图。这是一栋位于第一大道和73街间的豪华公寓大厦。 Ismael Leyva Architects
“这是一个提高可售面积比率的好工具,”莱瓦说,“而且还让建筑物具备了一种与众不同的外在动感:你能拥有断面造型的动态美,而不是普普通通的四方块。”
地标建筑保护委员会针对要建在历史保护区内的悬臂,已进行了三轮环评考察,其中两次是针对同一地址。除了10月(2013年)通过的诺德斯特姆大楼外,该委员会还分两次通过了为西23街39号-41号设计的一条悬臂,位于仕女一英里历史街区(Ladies' Mile Historic District)内。此项目起初受到经济衰退的影响,成了牺牲品;但2010年Anbau公司用1850万美元(约合人民币1.1亿元)买下了这块烂尾地,并最终选择了由建筑设计公司Cook & Fox Architects提交的保留悬臂的再设计方案。
“我们评估悬臂的经验非常丰富,实质上也非常有趣,”该委员会的主席罗伯特·蒂尔尼(Robert Tierney)说。其委员会裁定,位于艺术学生联盟(Art Students League)上空的悬臂没有侵害到这座地标式建筑;而在西23街,该委员会再次判定,为这栋共管公寓楼设计的那条如同雕塑般的悬臂,已与设计融为一体,对街道层面的景观没有侵犯或干扰。
但是通过三次环评,并不意味着所有人都接受了:“我想说的是,去确定一条悬臂对于某处环境是适合的,这不该是我们的工作准则,而应属于个别情况,”该委员会负责保护工作的主任萨拉·卡洛尔(Sarah Carroll)说,“具体地点要具体分析。”
Anbau公司的主管合伙人芭芭拉·范·博伊伦(Barbara van
  • 给我一条悬臂,就能撑起空中楼阁 - 上海龙凤419论坛

  • Beuren)就不是一位悬臂爱好者,“现在,在这座城市中,悬臂已经被接纳为建筑物的一部分,所以,只要有领空开发权,你就能在大楼两侧修建悬臂,”她说,“但要把一座大楼建得漂亮,造价就会十分昂贵,所以悬臂并不总是好看的,尤其是在那些没有地标式建筑的地块,设计智慧就如同脱缰的野马,不受束缚。有的悬臂并不显眼,另一些则惊世骇俗。悬臂可能会提升一个项目的价值,但建造起来并不容易。如果可以选择的话,我绝不会去建一条悬臂。”
    “在西23号街,”她补充说,“我们接手了一个地块及其上的设计方案,我们可能会保留设计中的悬臂,因为它是确保该项目可行性的一个关键部分。我们对悬臂的设计感到骄傲。我们生活在21世纪而不是19世纪,即便在一处历史保护片区内,最关键的问题也在于不要去重复创造旧事物。但是,获得许可的重任都是由设计方来承担的。”
    南希·贝尔斯基(Nancy Belsky)和她的丈夫马克(Mark)住在波士顿郊区的一栋佐治亚风格(Georgian)的殖民时期住宅中。三年前,他们买下了Isis大厦17楼的顶层公寓作为临时住所。他们本来并没有打算住在一栋有悬臂的大楼里(搬进去后,她研究了那些悬臂);但他们一推开房门,就喜欢上了这套公寓的布局。
    “除了从地面直抵天花板的落地窗和两处阳台,”她说,“其中还有一种令人无意间几乎超常的感觉,它促使我们进入一种成为上海之美的一部分的状态里。你感觉不到束缚,几乎有种人与环境合而为一的、弗兰克·劳埃德·赖特(Frank Lloyd Wright)式的感受,就好像你被邀请成为室外空间的一部分。”她说,在这里并没有眩晕的感觉。
    “运用悬臂的能力,已经成为当代建筑风格背后真正的推动力之一,”卡普兰说,他的公司设计了Isis大楼,“这是一个成就伟大设计的机遇——也释放了开发权的内在潜力。”